Déclassement de parcelles constructibles et indemnisation des propriétaires

Cette trajectoire progressive est à décliner dans les documents de planification et d'urbanisme, et doit être conciliée avec l'objectif de soutien de la construction durable et tenir compte des besoins et des enjeux locaux, ainsi que de l'équilibre territorial. 

Néanmoins, cet objectif de « zéro artificialisation nette » est de nature à entraîner un préjudice financier pour certains propriétaires fonciers.

En effet, l’un des outils mis à la disposition des collectivités pour lutter contre l’artificialisation des sols est le déclassement de terrains constructibles pour les intégrer à un zonage naturel ou agricole.

La jurisprudence est claire à ce sujet : nul n’a de droit acquis au maintien du classement de sa parcelle.

Néanmoins, les propriétaires dont les terrains sont déclassés subissent bel et bien un préjudice financier, en l’absence de régime indemnitaire.

Interpellée par une question écrite en date en 28/11/2023 (voir Question de Mme Justine Gruet Jura - Les Républicains), la Ministre déléguée auprès du ministre de l'intérieur et des outre-mer et du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargée des collectivités territoriales et de la ruralité, chargé du logement a apporté le 23/04/2024 des éléments de réponse.

Quelles sont les solutions pour concilier les déclassements de parcelles constructibles et les préjudices financiers en découlant ?

Tout d’abord, est rappelé le fait que depuis la promulgation de la Loi du 22 août 2021, les plans locaux d'urbanisme (PLU) fixent dans leur projet d'aménagement et de développement durable (PADD), des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain pour permettre la réalisation des objectifs de réduction de l'artificialisation des sols préalablement intégrés au schéma de cohérente territoriale (SCOT), et à défaut, au schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET), selon l’article L.151-5 du Code de l’Urbanisme.

Cet objectif doit être intégré au PLU avant le 22 février 2028 et pourra se traduire par la limitation des nouvelles ouvertures à l’urbanisation, celles-ci devant être justifiées au moyen d'une étude de densification, par l'impossibilité de construire dans les espaces déjà urbanisés.

Ainsi, le propriétaire d’un terrain déclassé ne pourra pas se prévaloir de droits acquis quant à la constructibilité de sa parcelle ou au zonage appliqué, sauf dans l’hypothèse où un certificat d’urbanisme lui serait délivré sur la base des règles d’urbanisme antérieures.

Pour rappel, ce certificat d’urbanisme offre une cristallisation des droits pendant 18 mois dans les conditions fixées à l’article L.410-1 du Code de l’Urbanisme.

À l'occasion de l'instruction de la demande d'autorisation d'urbanisme, les dispositions d'urbanismes applicables lors de la délivrance du certificat d'urbanisme ne peuvent être remises en causes, à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

En dehors de l’hypothèse d’un certificat d’urbanisme opérationnel, la jurisprudence interprète strictement la notion des droits acquis en matière de droit de l'urbanisme.

Ces derniers ne peuvent résulter que d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, autorisation de lotir…) définitive, et qui n'est pas frappée de caducité.

Par ailleurs, l'article L. 105-1 du code de l'urbanisme dispose que les servitudes instituées par application de ce code, concernant notamment l'utilisation du sol, et l'interdiction de construire dans certaines zones, n'ouvrent droit à aucune indemnité, mais que, dès lors qu'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain, une indemnisation pourra être demandée à la collectivité qui est responsable de l'élaboration du PLU.

En dehors de ce cas, la législation applicable fait obstacle à une indemnisation par les collectivités publiques.

Notons enfin qu’à ce jour, il n'est pas envisagé de modifier la législation sur ce point.