Lotissement et règles de réciprocité : quelles obligations ?

L’article R111-2 du code de l’urbanisme dispose que « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ».

 

Il peut en effet être décidé que l’aménagement d’habitations par exemple, à proximité immédiate d’une exploitation agricole, ou l’inverse, soit de nature à porter atteinte à la salubrité notamment, de part les odeurs, bruits ou désagréments causés de l’un vers l’autre des occupants, actuels ou futurs.

 

Concernant le monde agricole et sa nécessaire prise en compte dans l’aménagement du territoire, le code rural et de la pêche maritime prévoit des obligations, mais également des dérogations soumises à validation.

 

C’est en effet l’article L111-3 du code rural et de la pêche maritime qui dispose que « Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.

 

Dans les parties actuellement urbanisées des communes, des règles d'éloignement différentes de celles qui résultent du premier alinéa peuvent être fixées pour tenir compte de l'existence de constructions agricoles antérieurement implantées.

 

Ces règles sont fixées par le plan local d'urbanisme ou, dans les communes non dotées d'un plan local d'urbanisme, par délibération du conseil municipal, prise après avis de la chambre d'agriculture et enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement.

 

Dans les secteurs où des règles spécifiques ont été fixées en application de l'alinéa précédent, l'extension limitée et les travaux rendus nécessaires par des mises aux normes des exploitations agricoles existantes sont autorisés, nonobstant la proximité de bâtiments d'habitations.

 

Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, une distance d'éloignement inférieure peut être autorisée par l'autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d'agriculture, pour tenir compte des spécificités locales.

 

Une telle dérogation n'est pas possible dans les secteurs où des règles spécifiques ont été fixées en application du deuxième alinéa.

 

Il peut être dérogé aux règles du premier alinéa, sous réserve de l'accord des parties concernées, par la création d'une servitude grevant les immeubles concernés par la dérogation, dès lors qu'ils font l'objet d'un changement de destination ou de l'extension d'un bâtiment agricole existant dans les cas prévus par l'alinéa précédent ».

 

La question s’est posé de savoir si, à l’étape du permis d’aménager, devait déjà se poser la question du respect des règles de réciprocité vis-à-vis d’une exploitation agricole existante à proximité du projet.

 

Le Conseil d’Etat (n°464478 du 27/12/2024) a pu se prononcer sur cette question.

 

Dans ce cas d’espèce, un lotissement avait été autorisé (tacitement) pour l’aménagement de 16 lots et ilots pour la construction de logements, individuels ou collectifs.

 

Outre la question de la présence ou non de photographies dans le dossier de demande, le Conseil d’Etat a répondu à la question soulevée par le requérant concernant la prise en compte de la présence agricole à proximité ou non lors de l’instruction et l’autorisation du permis d’aménager.

 

Ce dernier a ainsi décidé que « Les règles de distance minimale législatives ou réglementaires applicables à des constructions ou extensions de bâtiments agricoles vis-à-vis de locaux habituellement occupés par des tiers s'appliquent également aux nouvelles constructions à usage non agricole vis-à-vis de bâtiments agricoles lorsque celles-ci nécessitent un permis de construire, sauf cas d'extension d'une construction existante.

 

Ces dispositions sont opposables aux demandes d'autorisation de lotir dès lors que celles-ci prévoient des lots en vue de l'implantation de constructions nouvelles qui méconnaîtront nécessairement les règles de distance en question ».

 

Et que « La dérogation mentionnée au quatrième alinéa de l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime ne peut être octroyée qu'à l'occasion de la délivrance d'un permis de construire et après avis de la chambre d'agriculture concernée, lequel ne peut être sollicité qu'à ce stade.

 

Néanmoins, l'autorité compétente pour octroyer un permis d'aménager prévoyant l'implantation de constructions nouvelles à proximité de bâtiments agricoles peut tenir compte de spécificités locales pour estimer que le projet d'aménagement ne méconnaît pas nécessairement les dispositions de l'article L. 111-3 précité, sans préjudice de l'appréciation que portera l'autorité compétente sur la demande de permis de construire.

 

La cour n'a donc pas commis l'erreur de droit alléguée en ne recherchant pas si la chambre d'agriculture avait été consultée lors de l'instruction de la demande de permis d'aménager et en considérant que compte tenu des spécificités locales, le projet d'aménagement apparaissait comme susceptible de relever de la dérogation prévue par le quatrième alinéa de l'article L. 111-3 précité, et qu'il ne méconnaitrait donc pas nécessairement les règles de distance posées par cet article ».

 

Il sera donc important, pour l’autorité compétente, de s’assurer qu’au moment de la demande d’aménagement, les futures constructions potentielles pourront entrer dans le cadre de la dérogation aux règles de réciprocité et ainsi éviter des autorisations d’aménagements non suivies des constructions imaginées.