Le droit de délaissement, un tempérament à la suprématie des emplacements réservés

Ils constituent une garantie de l'ordre public urbain, mais doivent être équilibrés avec la protection des droits des propriétaires »

D’un point de vue juridique, leur existence est prévue par l’article L.151-41 du code de l’urbanisme qui dispose que le règlement d’un PLU peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : « 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ;

2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ;

3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ;

4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ;

[…]

6° Des emplacements réservés à la relocalisation d'équipements, de constructions et d'installations exposés au recul du trait de côte, en dehors des zones touchées par ce recul. […]. »

Les seuls bénéficiaires de ces emplacements sont les collectivités publiques (État, région, département, commune, EPCI, …) ou les organismes chargés de la gestion d’une activité de service public (établissement public ou personne privée, titulaire d’une délégation, sociétés d’économie mixte…). 

Dans la pratique, ces surfaces sont inconstructibles sauf pour la mise en œuvre de la raison d’être de ces emplacements.

Attention néanmoins un emplacement réservé situé partiellement sur un terrain ne rend pas ce terrain totalement inconstructible.

En effet, il n’est pas rare que des emplacements réservés ne concernent qu’une partie d’une parcelle comme pour l’élargissement d’une voie. Aussi, il s’agira pour le service instructeur de vérifier si le projet empêche ou non la réalisation de cet élargissement de voie. 

Mais alors quid du droit des propriétaires impactés par cette contrainte d’urbanisme ? 

D’une part, il convient de rappeler que comme toute règle (et particulièrement en droit de l’urbanisme), des exceptions à l’inconstructibilité existent pour :

-    L’édification d’une clôture
-    Les constructions à caractère précaire
-    Un projet plus vaste intégrant l’objet de l’emplacement réservé 

D’autre part, le code de l’urbanisme prévoit un mécanisme indispensable au respect des droits des propriétaires : le droit de délaissement. 

 Ce droit est règlementé aux articles L.230-1 à L.230-6 du code. La procédure vise à ne pas bloquer les projets de constructions pour les particuliers notamment dans les cas où les communes ne souhaitent plus ou ne peuvent plus s’engager à réaliser les opérations initialement envisagées dans l’emplacement réservé. 

Dans la pratique, le propriétaire d’un terrain grevé par un emplacement réservé peut adresser une mise en demeure à la commune (dans laquelle se trouve le bien), de procéder à l’acquisition du terrain. Cette mise en demeure mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l'initiative de la collectivité ou du service public qui fait l'objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité (Art.L.230-1 CU). 

Suite à cela, la collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.

Dans le cas où un accord amiable ne serait pas trouvé sur le prix d’acquisition à l’expiration de ce délai d’un an alors le juge de l’expropriation saisi par l’une ou l’autre des parties prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. 

Toutefois la particularité ici est que lorsque le juge de l’expropriation n’est pas saisi dans les 3 mois suivant l’expiration du délai de 1 an prémentionné alors l’emplacement réservé n’est plus opposable au pétitionnaire. Aucune formalité supplémentaire n’est nécessaire pour que le service instructeur puisse accorder une autorisation d’urbanisme sur ce terrain. L’emplacement réservé est considéré comme obsolète sans que le document d’urbanisme en vigueur ne doive obligatoirement être modifié. (Art.L.230-3 CU)