La Loi du 24 février 2025 d'urgence pour Mayotte : une loi pour reconstruire l’archipel

Partant de ce constat, une Loi n° 2025-176 du 24 février 2025 d'urgence pour Mayotte a été promulguée le 24 février 2025 et publiée au Journal officiel le 25 février 2025 dans l’optique de faciliter le rétablissement des conditions de vie des habitants de Mayotte, qui ont été dégradées par les dégâts causés par le cyclone Chido

Quels sont les tenants et les aboutissants de cette loi ?

Tout d’abord, cette loi prévoit dans son article 4 que

« Les constructions démontables et temporaires, implantées à Mayotte à compter du 14 décembre 2024 et jusqu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la promulgation de la présente loi, destinées à un usage de bureaux pour des services publics dont les locaux ont été détruits ou dégradés en raison des événements climatiques survenus entre le 13 décembre 2024 et le 13 mai 2025, correspondant à des classes démontables installées dans les établissements scolaires ou universitaires […] ou destinées à un usage d'habitation pour des personnels séjournant temporairement à Mayotte dans le cadre d'une mission de soutien aux victimes ou d'une mission d'aide à la reconstruction sont dispensées de toute formalité au titre du code de l'urbanisme. »

Ces constructions pourront déroger aux dispositions du PLU ou du document en tenant lieu, excepté celles relatives au zonage.

Néanmoins, cet article 4 prévoit certaines limites. Ainsi, ces constructions ne peuvent s’implanter dans des zones où les constructions sont interdites. Sont notamment visées ici les zones impactées par des :

• Plans de prévention des risques naturels prévisibles
• Plans de prévention des risques miniers
• Secteurs d'habitat informel
•  

Notons que l’implantation de ces constructions reste soumise à l’accord préalable du maire de la commune.

Ainsi, le maître d’ouvrage devra transmettre au maire un dossier mentionnant la localisation, l'usage de la construction et la nature du projet.

Ce dossier sera également transmis par le maire au représentant de l'Etat dans le Département de Mayotte, qui disposera d'un délai de huit jours pour indiquer si l'emplacement projeté est situé dans une des zones où les constructions sont interdites.

Le maire disposera, lu

i, d'un délai de trois jours après réception de l'avis du représentant de l'Etat dans le Département de Mayotte pour autoriser ou non l'implantation.

Le silence gardé par le maire équivaudra à un refus.

Notons qu’au plus tard, au 27 février 2027, ces constructions devront être démontées.

Le maître d’ouvrage sera tenu de remettre les lieux dans leur état initial.

L’article 8 de cette loi indique, lui, que

« Par dérogation à l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme, la reconstruction ou la réfection, à l'identique ou avec les adaptations ou les modifications prévues au présent article, des constructions, des aménagements et des installations dégradés ou détruits mentionnés à l'article 7 de la présente loi est autorisée, nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, y compris si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement […] »

Il est important de relever que cette dérogation ne s’applique qu’aux constructions régulièrement achevées après le 01 janvier 2013.

Cet article prévoit également que

« Les travaux nécessaires à la reconstruction ou à la réfection des constructions ou des installations peuvent comporter des adaptations ou des modifications de la construction ou de l'installation initiale, dans la limite d'une diminution ou d'une augmentation de 5 % de son gabarit initial.

Lorsqu'elle est justifiée par un objectif d'intérêt général, notamment l'amélioration de la performance énergétique, de l'accessibilité ou de la sécurité de la construction ou de l'installation ou l'exercice d'une mission de service public, ou par l'agrandissement ou la création de locaux d'habitation, cette diminution ou cette augmentation peut excéder 5 % du gabarit initial, dans la limite des modifications de la construction nécessaires à la réalisation des objectifs invoqués, sans toutefois pouvoir excéder 20 % du gabarit initial.

Pour les constructions à destination d'habitation, la modification du gabarit ne peut excéder 5 % si les travaux ont pour effet de porter la surface totale de plancher de la construction à un niveau supérieur à 150 mètres carrés ou de conduire à la construction d'un étage supplémentaire, sauf s'il s'agit du premier étage au-dessus du rez-de-chaussée.

Ces adaptations et ces modifications ne peuvent avoir pour effet de modifier la destination ou la sous-destination initiale de la construction, excepté lorsque le changement de destination vise à créer des logements dans les secteurs où les règles d'urbanisme autorisent une telle destination. »

L’article 13 prévoit que « Par dérogation à l'article L. 421-4 du code de l'urbanisme, la reconstruction ou la réfection à l'identique, sans modification ni adaptation, des constructions, des aménagements et des installations […] font l'objet uniquement d'une déclaration à la mairie de la commune […] »

Cette déclaration (qui mentionne l’emplacement du projet) est transmise par le maire au représentant de l’Etat qui en accuse réception.

Notons que

« lorsque la reconstruction ou la réfection de ces constructions, aménagements ou installations comporte des adaptations ou des modifications, même minimes, ou en cas de changement de destination, la demande d'autorisation d'urbanisme ou la déclaration préalable précise que le projet est soumis au régime dérogatoire […] Lors du dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme, il est transmis au pétitionnaire un document d'information sur les travaux de la commission d'urgence foncière de Mayotte, l'invitant à vérifier la validité du titre de propriété des parcelles faisant l'objet de sa demande. »

Une réduction globale des délais d’instruction est également prévue.

Ainsi :

• Un permis de construire, d'aménager ou de démolir sera instruit en un mois
• Une déclaration préalable sera instruite en quinze jours
• Une demande de pièces complémentaires devra être notifiée en huit jours au pétitionnaire.

Par ailleurs,

« lorsque la délivrance de l'autorisation d'urbanisme est subordonnée au recueil préalable de l'avis, de l'accord ou de l'autorisation d'un organisme ou d'une autorité administrative, l'autorité compétente lui transmet un exemplaire du dossier dans un délai de cinq jours à compter de sa réception […]  Les majorations ou les prolongations du délai d'instruction de la demande d'urbanisme découlant de l'application de règles de délivrance prévues par d'autres législations que celle de l'urbanisme sont limitées à quinze jours à compter de la réception du dossier par l'organisme ou l'autorité administrative concernés […] Lorsque la réalisation des travaux est subordonnée à une procédure préalable de participation du public selon les modalités prévues à l'article L. 123-19 du code de l'environnement, la majoration du délai d'instruction est limitée à quarante-cinq jours. »

Notons enfin qu’un

Décret n° 2025-142 du 17 février 2025 relatif aux constructions nouvelles de logements soumises à déclaration préalable à Mayotte vient préciser quelles sont les constructions nouvelles de logements, dont la maîtrise d'ouvrage est assurée par les bénéficiaires des subventions et prêts mentionnés à l'article R. 372-3 du code de la construction et de l'habitation ainsi que par l'établissement mentionné à l'article L. 321-36-1 du code de l'urbanisme, qui ne justifient pas de l’exigence d'un permis de construire et relèvent donc du régime de la déclaration préalable.  Le décret simplifie le régime des autorisations d'urbanisme pour ces constructions dès lors qu'elles ont une surface de plancher inférieure ou égale à 150 m2.